Umowa najmu – co to jest, na co zwracać uwagę, wzór.

Na podstawie umowy najmu, wynajmujący oddaje rzecz, np. mieszkanie, drugiej osobie –
najemcy – do używania, a najemca płaci wynajmującemu umówiony czynsz.
Umowę najlepiej zawrzeć na piśmie, forma notarialna nie jest wymagana.

W umowie należy określić:
1) strony umowy, tj. kto jest wynajmującym, a kto jest najemcą
2) rzecz będącą przedmiotem umowy, np. samochód lub mieszkanie
UWAGA! Po zakończeniu najmu najemca musi zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym
(nie ponosi jednak odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem
prawidłowego używania). Dlatego w umowie warto zaznaczyć, w jakim stanie znajduje
się wynajmowana rzecz (i np. zrobić jej zdjęcia, zwłaszcza jeśli ma jakieś
mankamenty/wady/ślady dotychczasowego używania), tak aby uniknąć przy jej zwrocie
niejasności.
3) dopuszczalny sposób używania rzeczy
Jeśli w umowie nie zostanie określony sposób używania rzeczy, powinna być ona
używana w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy.
4) możliwość/zasady dokonywania zmian w rzeczy
Co do zasady, bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić w rzeczy najętej
zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy.
5) okres, na jaki umowa jest zawarta:
– na czas oznaczony (np. kilka miesięcy, jeden rok) lub
– nieoznaczony (tj. bez określenia daty końcowej).
To czy umowa jest zawarta na czas oznaczony czy nieoznaczony wpływa na zakres praw
i obowiązków najemcy i wynajmującego.
6) wysokość czynszu oraz sposób i termin płatności
Czynsz to zazwyczaj kwota pieniężna, ale może on być też określony w świadczeniach
innego rodzaju.
Jeżeli termin płatności czynszu nie zostanie w umowie określony, czynsz powinien być
płacony z góry, a mianowicie:
– gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc – za cały czas najmu,
– gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas
nieoznaczony – miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca.
Uwaga! Wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową
wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

7) czy wynajmujący zgadza się na podnajem lub oddanie w bezpłatne używanie
rzeczy innym niż najemca osobom
Gdy wynajmowany jest lokal, wymagana jest zgoda wynajmującego na podnajem lub
oddanie w bezpłatne używanie.
8) termin oraz powody wypowiedzenia umowy
– umowa zawarta na czas oznaczony – wynajmujący i najemca mogą
wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
– umowa zawarta na czas nieoznaczony – jeśli umowa ta nie określa terminu
wypowiedzenia, może być wypowiedziana w terminach ustawowych, np. gdy
czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca
kalendarzowego.

UWAGA! Gdy najem dotyczy lokalu, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem
można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca
kalendarzowego.

UWAGA! W określonych przypadkach wynajmujący ma prawo wypowiedzieć
najem bez zachowania terminów wypowiedzenia:
– jeżeli najemca nie płaci czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności
(jeśli najem dotyczy lokalu, wynajmujący musi uprzedzić najemcę o zamiarze
wypowiedzenia umowy i wyznaczyć dodatkowy termin miesięczny do zapłaty
zaległego czynszu).
– jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z
przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki
sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na
utratę lub uszkodzenie.
– jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko
obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe
zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym.

W określonych przypadkach także najemca ma prawo wypowiedzieć najem bez
zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli wynajmowana rzecz ma wady, które
uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, lub które nie zostały
usunięte.